Įvadas
Lietuvoje, kaip ir visoje Europos Sąjungoje, pastatai suvartoja apie 40 proc. energijos, todėl viešosios paskirties pastatų priežiūra yra itin svarbi. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip efektyvi pastatų priežiūra gali sumažinti energijos sąnaudas, užtikrinti saugumą ir pagerinti pastatų eksploatavimo kokybę. Taip pat panagrinėsime, kokie veiksniai lemia didžiausias eksploatacines išlaidas ir kokie sprendimai gali padėti jų išvengti.
Pastatų Priežiūros Svarba Lietuvoje
Įvertindama pastatų priežiūros svarbą statinio gyvavimo cikle, Aplinkos ministerija inicijavo projektą, kuriuo siekiama sukurti efektyvesnę ir duomenimis grįstą sistemą, skirtą pastatų renovacijai ir priežiūrai. Šiuo projektu siekiama skatinti pastatų renovacijos procesus.
"Pastatų Duomenų Banko" Informacinė Sistema
Iki 2025 m. planuojama sukurti "Pastatų duomenų banko" informacinę sistemą, kuri taps svarbiu įrankiu valstybės ir savivaldos institucijoms, atsakingoms už pastatų būklės priežiūrą. Ši sistema leis tikslingiau priimti sprendimus dėl pastatų renovacijos bei kitų su statinio gyvavimo ciklu susijusių veiklų.
Rizikos Vertinimo Metodika
KTU Architektūros ir statybos instituto mokslininkai sukūrė pastato rizikos vertinimo metodiką. Statinio techninę priežiūrą atliekantis specialistas prisijungia prie pastato nusidėvėjimo vertinimo platformos, deaktyvuoja nesamas sistemas (pvz., liftą) ir sužymi atskirų elementų/komponentų remonto, rekonstrukcijos ar keitimo datas.
Dr. J. detalizuodama pastato rizikos vertinimo metodiką, pažymi: „Atlikdami privalomas bendrojo naudojimo objektų patikras, statinių techniniai prižiūrėtojai įvertins kiekvienos pastato konstrukcijos ar inžinerinės sistemos defektus bei tų defektų svarbą. Formuojant skaitmeninį statinio apžiūros aktą, surinkti duomenys sudaro faktinį pastato rizikingumo vertinimo balą ir atvaizduojami vizualiame pastato būklės grafike. Metodika jau išbandyta su 3 objektais.“
Taip pat skaitykite: Kaip išsirinkti sportinius batus
Energinio Efektyvumo Vertinimas
Kauno technologijos universiteto (KTU) Architektūros ir statybos instituto Statybinės fizikos laboratorijos vadovas dr. K. pristatydamas pastatų energinio efektyvumo vertinimo metodiką, argumentuoja: „Šiuo metu sertifikavimo poreikiams panaudojama tik nedidelė informacijos dalis, tuo tarpu kiti surenkami duomenys gali būti labai naudingi išsamesnei duomenų analizei - vien vertinant pastato atitvarų šilumines savybes galima daryti išvadas, ką pastato konstrukcijose ar elementuose galima pakeisti, atnaujinti ar apšiltinti, o palyginus šiuos duomenis su energijos kaina, galima prognozuoti energijos sutaupymus - taip parodyti naudas pastato savininkams.“
Pastatų techninių prižiūrėtojų sukaupti duomenys bus kaupiami valdytojų sistemose, o integracinės sąsajos leis išvengti dvigubo duomenų įvedimo, taip (vieno langelio principas). Projektas įgyvendinamas pagal planą „Naujos kartos Lietuva“, kurį finansuoja Europos Sąjungos priemonė „NextGenerationEU“. Projektą SSVA vykdo kartu su partneriais - Aplinkos ministerija, Valstybine teritorijų planavimo ir statybos inspekcija bei VĮ Žemės ūkio duomenų centru, jo įgyvendinimas numatytas iki 2025 m.
Reikalavimų Laikymasis: Realus ar Formalus?
Pasak Vilniaus Gedimino technikos universiteto (VGTU) Pastatų energetikos katedros doc. dr. Giedriaus Šiupšinsko, inžinerinių pastatų sistemų priežiūra, t. y. kada ir ką, kas kiek laiko privalu atlikti, yra apibrėžiama norminiuose dokumentuose. Ir jei jų laikomasi, vykdomi reikalavimai, ir rezultatai geri, galima išvengti didesnių problemų ir sumažinti galimas išlaidas ateityje. Tačiau, jei reikalavimai yra popieriuje, jų laikomasi tik formaliai, statinio priežiūra sudėtingėja ir jai reikia daugiau kaštų ateityje. Analogiškos pozicijos laikosi ir Lietuvos būsto rūmų teisininkas Rolandas Klimavičius, pabrėžiantis, kad laikantis statinio priežiūrai keliamų privalomųjų reikalavimų tikrai galima pagerinti eksploatacijos paprastumą.
Užbėgti Brangiai Eksploatacijai Už Akių
Lietuvos žaliųjų pastatų tarybos prezidentas Remigijus Simanavičius akcentuoja visuomeninių, biurų pastatų projektavimo etapą, kurio metu numatytos inžinerinių sprendimų specifikacijos suponuoja eksploatacinius kaštus ateityje.
„Projektavimo metu dažnai pasitaiko, kad į parenkamų inžinerinių sprendimų specifikacijas nekreipiamas reikiamas dėmesys. O būtent šios kokybinės charakteristikos lemi eksploatacijos metu patiriamus eksploatacinius kaštus, - sako R. Simanavičius ir papildo: - Sakykime, jei projekte nėra labai aiškiai apibrėžtos minimalios kokybinės charakteristikos, pavyzdžiui, vėdinimo įrenginių efektyvumas, maksimalios leistinos elektros sąnaudos, vėsinimo įrenginių efektyvumo koeficientai, statybos metu neretai pasitaiko, kad pasirinkimą lemia kainos kriterijus, taip pat eksploataciniai kaštai gali išaugti net keleriopai. Vėliau nereikia nustebti, kai prognozuojami pastato eksploataciniai kaštai nesutampa su realiai patiriamais.“
Taip pat skaitykite: Laisvalaikis ir sportas Plungėje: „Minijos“ vaidmuo
Prevencijos Reikšmė
Anot R. Klimavičiaus, pastatų eksploatavimui skiriamų kaštų mažinimo kontekste nepaprastai reikšminga yra prevencija. „Kuo namas nuolat geriau ir atsakingiau prižiūrimas, tuo reikia mažiau investicijų. Tarkime, jei laiku nepastebimas ir nepašalinamas defektas, jis nedingsta, o bėgant laikui išsiplečia, paliečia kitus elementus, gal paveikia visą sistemą, atsiranda rimtas gedimas“, - teigia R. Klimavičius.
Dėl prevencinės veiklos naudos antrina ir G. Šiupšinskas, teigdamas, kad būtent pastangos užbėgti procesui už akių ne tik palengvintų eksploatavimą, bet ir padėtų sutaupyti. Pašnekovas pažymi, kad neretai stokojama būtent prevencinės priežiūros. Tokia problema būdinga tiek naujos, tiek ir senos statybos pastatams.
Kaip pavyzdį jis pateikia viešosios paskirties pastatus, kuriuose yra pastatų valdymo sistemų, galinčių padėti stebėti daug parametrų, juos reguliuoti. „Bet problema ta, kad tų duomenų daugeliu atvejų - nesakau, kad visų - nekaupia, nepanaudoja tikslingai, o galiausiai juos ištrina, - sako G. Šiupšinskas ir papildo. - Bet jei būtų skirta atitinkamai dėmesio duomenų apžvalgai, analizei, manau, būtų galima siūlyti variantų, kaip tikslingai tam tikras sistemas ar kitus elementus modernizuoti, patvarkyti ir pan. Daugeliu atvejų yra taip, kad perdegus lemputei ar sutrikus šildymo sistemai atvažiuoja atsakinga įmonė ir viską sutvarko. Bet pasigendama prevencijos, minėtų duomenų stebėjimo, kuriais remiantis galima siūlyti priemones, leisiančias sutaupyti ateityje. To, sakyčiau, nepakanka.“
Veiksniai, Kuriems Reikia Daugiausia Eksploatacinių Kaštų
Verslo pastatų eksploatacinių kaštų pasiskirstymas, pasak R. Simanavičiaus, labai pakitęs, palyginti su situacija prieš kelerius metus, kai buvo statomi B ir C klasės pastatai. „Anksčiau didesnę eksploatacinių kaštų dalį sudarydavo šildymas, o šiandien šis aspektas nebėra problema, nes didžiausios sąnaudos tenka vėdinimui, vėsinimui ir apšvietimui. Todėl vėl būtina pabrėžti kokybinių charakteristikų reikšmę - tam būtina skirti daug dėmesio“, - sako pašnekovas. Tokie pat reikalavimai galioja ir modernizuojant jau pastatytus visuomeninius pastatus, verslo centrus. Keičiant įrangą, ją naujinant tikslinga projekte numatyti konkrečiam pastatui jo charakteristikas atitinkančią įrangą. Tik tai leis užtikrinti tvarumą.
Nuolatinė Priežiūra
Kaip teigia R. Klimavičius, namas namui nelygus: „Daug kas priklauso nuo statinio įvertinimo, jo būklės: vieniems reikia rimtesnių remonto darbų, gal net kapitalinių, o kitiems užtenka organizuoti paprastojo remonto darbus, šį tą atnaujinti. Nuo 2017 m. sausio 1 d. įsigaliojusiuose naujuose Statybos techniniuose reglamentuose (STR) apibrėžta, kad turi būti atliekami nuolatiniai statinio stebėjimai, apžiūros ir jomis remiantis įvertinama pastato būklė. Jei nustatoma didelių defektų, avarinė būklė, administratorius ar pastato prižiūrėtojas turi nedelsdamas inicijuoti jų likvidavimą. O jei identifikuojami nedideli, statiniui, turtui ir žmonių sveikatai neigiamos įtakos nedarantys pažeidimai, jų likvidavimą reikia įtraukti į metinius planus.“
Taip pat skaitykite: Sportas visai šeimai Šilalėje
Bendrojo Naudojimo Objektų Valdytojų Įgaliojimai ir Vaidmuo
Anot R. Klimavičiaus, bendrojo naudojimo objektų valdytojui - ar tai būtų bendrija, ar savivaldybės skirtas administratorius, ar jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas asmuo - suteikiama per mažai įgaliojimų. Tai irgi yra problema, suponuojanti sudėtingesnę pastato priežiūrą, ilgesnius procesų terminus.
„Seniau buvusi praktika, kai valdytojas turėjo daugiau įgaliojimų, galbūt buvo geresnė. Dabar norint priimti sprendimą reikia sušaukti susirinkimą, organizuoti balsavimą raštu, o kai namai yra didžiuliai, gyventojų daug, tai padaryti nepaprastai sunku ir reikia daug laiko sąnaudų. Kad priežiūra būtų tinkama ir būtų galima imtis reikiamų darbų, valdytojai turėtų turėti daugiau įgaliojimų, sprendimo priėmimo teisę, jei nepavyksta sušaukti susirinkimo ir gauti raštiško savininkų pritarimo. Dabar reikalaujama priežiūros, bet realiai iš valdytojų yra atimti instrumentai, kurie padėtų tinkamai atlikti darbą“, - savo poziciją pateikia R. Klimavičius.
Kalbėdamas apie daugiabučių eksploatacijos priežiūrą G. Šiupšinskas pažymi, kad daug kas priklauso nuo prižiūrėtojo. Jei daugiabutis turi bendriją, ji prižiūri kokybę, ieško pigesnių, bet gerų sprendimo variantų. O jei daugiabučio priežiūra patikėta savivaldybės paskirtam prižiūrėtojui, darbų kokybė gali būti abejotina. „Tuo atveju, kai prižiūrėtoją skiria savivaldybė, name nėra šeimininko, o jei nėra šeimininko, nėra ir kam prižiūrėti darbų kokybės. Tai irgi susiję su galimybe mažinti eksploatacijai skiriamas išlaidas“, - sako G. Šiupšinskas.
Galimas Projektų Vystytojų Indėlis
UAB „Inservis“ verslo plėtros vadovas Svajūnas Masla teigia, kad atsakyti vienareikšmiškai, kaip būtų galima supaprastinti pastatų priežiūrą, negalima, nes skiriasi pastatų tipai, naudojimo paskirtis ir techniniai elementai. Todėl vienu atveju efektyvesni vieni sprendimai, kitu - kiti.
„Jei kalbėtume apie daugiabučius, nuo pat pradžių naujai statomiems namams svarbi bendra tvarka ir požiūris. Kodėl? Ateityje esant daug skirtingų savininkų nuomonių gali būti sunku priimti su bendro namo naudojimo priežiūra susijusius sprendimus. Tad projekto vystytojai turėtų ne tik supažindinti naujakurius su esminiais pastato priežiūros eksploatacijos principais, bet ir patvirtinti bendro naudojimo objektų valdymo formą, kuri nustatytų su pastato priežiūra susijusių sprendimų priėmimo tvarką nuo pat jo eksploatavimo pradžios“, - sako S. Masla.
Pastatų, jų sistemų priežiūrai ir administravimui, anot S. Maslos, reikalingas kryptingumas: „Svarbu nuosekliai investuoti į nuolatinę priežiūrą, profilaktinių darbų atlikimą, nes dėl šių stokos vėliau dažniausiai randasi daugiau problemų, kurias tenka spręsti sudėtingiau ir brangiau.“ Pašnekovas priduria, kad nereikėtų pamiršti ir to, jog nuolatinis dėmesys pastato priežiūrai suponuoja ne tik sistemų veikimo patikimumą, turto vertę, turto likvidumą, bet ir estetinę išvaizdą, patogumą, gyventojų komfortą.
Kauno Miesto Savivaldybės Indėlis
Kaunas vis aktyviau tvarkosi ir vis labiau gražėja. Prie to prisideda ne tik pastatų savininkai, bet ir pastatų administratoriai. Pastatų savininkų suinteresuoti statinių vertės, pelningumo ir kapitalo grąžos didinimu. UAB Kauno butų ūkis - vienintelė daugiabučius administruojanti bendrovė Kaune, kurios visas akcijas valdo Kauno miesto savivaldybė. UAB Kauno butų ūkio bendrojo naudojimo objektų priežiūros administravimo veiklos kokybę garantuoja veiklos civilinės atsakomybės draudimas yra 0,5 mln. UAB Kauno butų ūkis daugiabučių gyvenamųjų namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrąją dalinę nuosavybę administruoja visose Kauno miesto seniūnijose. Šios bendrovės taikomi administravimo įkainiai, lyginant su taikomais pagrindinių konkurentų, skiriasi du kartus. Beje, už daugybę darbų UAB Kauno butų ūkio klientams nereikia papildomai mokėti. Pavyzdžiui, per metus be papildomo mokesčio pagal techninės priežiūros rekomendacijas profilaktiškai gali būti išvalomas ketvirtadalio pastato nuotakyno vamzdynas, pakeičiama iki 7 proc. langų stiklų, jei jie sudūžta ar įskyla, iki 5 proc. Bendrovė turi administracinį ir gamybinius pastatus, mechanines dirbtuves, garažus, stalių dirbtuves. Per 2016 m. visiškai suremontuota ir paruošta nuomai 89 butai (per 2015 m. 13 butų).
tags: #viesosios #paskirties #laisvalaikio #sporto #ir #pan